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房地产回暖与明年的流动性

发布时间:2019-11-10 22:38:24 编辑:笔名

房地产回暖与明年的流动性

临近年末,回首一看,很多事情并未如年初预料的那般。

上周,第一财经《财商》第三个年度推出《A股千富榜》,笔者讶异于富豪榜上的一个悖论。

从2010年的千富榜来看,随着创业板的设立,房地产行业占据中国富豪榜最鼎盛的时期过去了,而从2011年的千富榜来看,产业资本领域富豪辈出的局面得到了延续乃至强化。

在2012年,我们发现房地产富豪数出现了反弹,房产开发行业中有55名富豪上榜,位居富豪行业榜第二。在宏观调控的大背景下,房产开发的造富能力却不减往年,这不能不说是一个悖论。

2011年下半年,曾有房地产商哭天喊地哀求政府高抬调控之手,但一年过去了,我们并没有听说几家地产商破产,相反沪宁地价又创出了新高。真是一幕闹剧。

印证富豪榜的悖论还有11月的房价反弹。统计局发布的70个大中城市房价数据显示,11月房价较10月明显上涨。其中,新房房价的上涨势头最为显着。70个大中城市里面,新房房价月环比上涨的城市数目由上月的35增加至53。二手房房价环比上涨的城市个数也由10月的32小幅升至35。

推动价格上涨的在于量。近几个月以来,地产销售增速明显加快,而在过去几年中,房屋销售和房价之间有相当强的正相关关系。

结合当前数据以及行业分析师的短周期研判来看,房价确有可能在2013年上半年出现更强的回暖。

那么,在宏观调控不加码的前提下,房价回暖会延续一年吗?笔者认为难。

可以说,2011年货币紧缩与房地产调控的叠加效应导致了此前的房价下跌。而近来回暖,可以归因于前期诸多地方政府的暗中托市以及新城镇化的鼓动。

长期的人口因素,房地产市场当前的高库存与高空置率也可暂且不述,我们仅从房地产作为资产属性来分析下短期的可能趋向。

中国的房地产市场作为全球资产市场中的一环,显然不能遗世独立,而这需要看美元。或者我们不用直接看美元,看外汇占款就可以了,中国当前的货币供应机制决定了流动性情况依赖外汇占款,而流动性的良好趋向也正是很多业内人士继续看好房地产的原因。

11月外汇占款净减少736亿元,结束此前连续两个月增长态势。这一数据让人大跌眼镜,因为此前外汇市场上人民币即期汇率出现了20多个涨停的奇观。一边是对人民币的需求高涨,一边是外汇占款锐减,这种悖论让业界很多人疑惑不已。

虽然有专家说这并不是热钱流出,但他也未解释个所以然。笔者观察下来,有一个比较全面的解释跨境支出大于收入,资本项下逆差大幅扩大。至于人民币即期汇率涨停完全是因为央行停止入场购汇,加上银行头寸限制、中间价管理,以及企业降低售汇意愿等因素综合作用的结果。

即是说,笔者倾向于是热钱流出,而按照残差法估算,11月热钱净流出规模约为2555亿元,接近上个月2332亿元规模。残差法估算虽然具有很大的模糊性,但资本流出这就是一个事实,而且是从去年11月起持续了一年多。

这些年来,外资投入房地产的比例居高不下,从2001年至2010年;房地产业中FDI(外国对华直接投资)占外资流入总量的比例基本保持在10%以上,2006年以后逐步提高,2010年达到23%,但这一现象去年末开始发生了改变,房地产中的外资正在流出。

虽然无从统计这一年房地产中流出多少外资,但不时见于的案例岂可掉以轻心。

外资流出之外,还有外汇占款锐减带来的间接效应。4个月前,笔者分析了外汇占款锐减的两个后果,其中之一就是外汇占款导致的流动性盛宴谢幕,中国央行的资产负债表必然出现收缩。

目前央行的基础货币投放渠道主要是外汇占款增加,类似于池子中水被动溢出。当热钱外流、外汇占款减少,类似于通向池子的水管干涸了,那么货币供给自然会出现收紧。

临近年末,从数据来看,2012年M2增速可以实现年初定的14%的目标。而上个周末结束的中央经济工作会议决定,2013年总体维持宏观政策宽财政、稳货币的基调。近日根据一些专家的预测,2013年广义货币供应量M2增速目标或将定在13%。

从M2增速设定来看,明年的流动性环境应该不会糟糕,况且目前的存款准备金率依然很高。但问题是,很多人忽略了目前的货币流通速度正在放缓,而这并不是中国独有现象,美国亦是。

此外,活钱需看M1,2011年7月以来M1增速持续下降,2012年1月M1增速只有3.1%,为历史最低,虽然近几个月有所走高,但结合日本、韩国的国别经验来看,在经济增速放缓之际,货币供应增速也会下滑,而最受冲击的莫过于房地产。

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